初心者が勘違いする不動産投資の利回りとは
不動産投資の醍醐味は、その高い利回りにあります。
利回りが高いと言っても、不動産の状況によって大きく変わりますが、皆さんは、
利回りの計算方法をどの様に考えていますか？
これから不動産投資を始めてみよう！そう考えている方なら利回りの事を何度も何
度も考えているのではないでしょうか？
人の入りそうなアパートを購入して、部屋の数を決め、家賃を設定・・。
年間の家賃収入とアパートを購入したときの価格で割って計算。
例 1億円のアパートを購入、年間2000万円の家賃収入
計算式
年間の家賃収入÷不動産を購入したときの価格×100
2000万円÷1億円×100
利回り20％となります
しかし、それは満室になった場合の話であり、修繕費や諸経費は全く考慮されてい
ません。
この計算の仕方を「表面利回り」と言い、知識のない方が不動産投資をイメージし
ながら計算してしまいがちな計算方法なのです。
実際にはちょっと考えればわかる事なのですが、不動産投資の利回りの考え方は実
際にはもう少し複雑です。
知っておくべき不動産の利回りの考え方
表面利回りが高いほど、「良い不動産投資！」と思うのは、とても危険な事をご存
知でしょうか？
良いアパートを購入して満室状態にすればいい！
立地の良い場所の不動産を購入すればいい！
新しい不動産なら、綺麗で入居しやすい！
不動産投資はそんな単純なものではありません。
そもそも、入居するかどうかはアパートを所有する人が決めるわけでもなく、また
立地が良ければ入居するという保証はどこにもありません。
また、新しい不動産だからと言って直ぐに入居してくれると考えているのは、初心
者の不動産投資家の考えです。
場合によっては地域の状況によって、家賃も下落してしまう可能性もあります。
家賃を下げたくないからと言って、あなたが家賃の値下げに抵抗し続けて、空室状
態が長引けば、無収入状態が継続してしまいます。
あなたが見込んでいた家賃収入に満たない事が長引いてしまう果てには、売却しな
ければならない状態になる事だって考えられるわけです。
しかも！
売却したくても売却できない場合もあるのです。
・金融庁の方針が急に変わり、銀行の融資政策が変わってしまい、買い手がいなく
なってしまった。
・購入した物件が違法建築物で、他に販売できない物件だった事が判明した。
自分の力ではどうする事もできない事が起こりえます。
目先の事だけでなく長期的な計画も不動産投資には必要になってくるわけです。
不動産投資が失敗すれば、あなただけが不幸になるわけではありません！
もしかしたら、あなたのご両親そして家族までもが不幸になってしまうかもしれま
せん。
不動産投資の表面利回りだけに注目すると、大切なことを見逃す可能性があること
を覚えておきましょう。
実質利回りで計画的に
表面利回りとは違い実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税、火災保険料、各
種管理修繕費、その他手数料な等を考慮して計算していく方法です。
不動産投資を本格的にするのであれば、表面利回りではなく実質利回りを意識して
いく事が基本となります。
実質利回りの計算方法は
例 1億円のアパートを購入、年間2000万円の家賃収入、年間の経費が400万円
※経費：管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険費等
計算式
（年間の家賃収入－年間の経費）÷投資金額（購入金額＋登録免許税＋不動産所得
税等）×100
（（2000万円－400万円）÷1億円＋500万円））×100
実質利回り15.2％となります
表面利回りと実質利回りでは4.7%も変わっています。
同じ物件なのにです。
ただし先ほども言いましたが、年間にかかる経費ががわかれば良いわけでなく、将
来的な事も考えなければいけません。
利回りの高い物件ほど良い不動産投資と言えるのか？
実質利回りがわかれば計画的に不動産投資が出来やすくなっていきます。
しかし、それだけで不動産投資が成功すると思うのは大間違いです！
事前に想定しておかなければいけないことが多くあります。
★設備費用は予想外の事が起こる
設備は永遠に使えるわけではありません。
確かに最近の設備は壊れにくくなっており10年以上使える物もあります。
しかし、使い方や環境によっては予想以上に早く壊れてしまう事もあります。
あなたが使うのであればまだしも、入居者が使っている設備に関しては、どの様な
扱いをしているか100％知ることは不可能です。
利回りが高いからと言っても、予想外費用はかかってしまうのです。
★家賃がきちんと支払われる保証は無い
不動産投資の利回りが、どんなに高くてもどんなに低くても家賃滞納のリスクはあ
ります。
アパートが満室になっても滞納者がいれば家賃収入は減り、それと比例して利回り
が下がってしまいます。
いままで入居していた人、いつ滞納し始めるかわかりません。
最悪なことは、数ヶ月も滞納し夜逃げしてしまう事です。
家賃滞納のリスクは、入居者が100%悪くても、法律的に強引に追い出すことができ
ないのです。
★自然災害はいつ起きるかわからない！
日本にいる限り、地震の可能性や台風による被害の可能性は当然少ないとは言えま
せん。
利回りが高くても低くても、自然災害の影響には変わりはありません。
平成7年1月17日に起きた阪神・淡路大震災、平成23年3月11日の東北地方太平洋沖
地震、そして令和元年に入ってからの千葉県の台風被害など、日本に住んでいる限
りこれらの災害の可能性はありうるわけです。
最近では「ゲリラ豪雨」や「集中豪雨」の発生も、不動産投資において考えなくて
は行けない理由となってきています。
まとめ
不動産投資は、色々な要素を予想しなければいけません。
勿論今回の利回りの事も考えなければ、不動産投資で成功する可能性は低くなるで
しょう。
不動産投資で成功するには購入前のリサーチが重要になってきますが、良い物件の
情報は出てきた瞬間に一瞬で消えてしまいます。
そんな一瞬で消えてしまう投資案件は、一般の方では購入して成功する事はほぼ不
可能と言えるでしょう。
私が皆さんに知ってほしい不動産投資は、「競売不動産投資」。
サラリーマンで、いつも忙しい思いをしている方や、専業主婦をしていて時間のな
い方でも、「競売不動産投資」は計画的にできる投資なのです。
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